Коммунальные войны. Как выселить опасного соседа

Срок аренды по договору не должен превышать 5 лет. Однако минимальный срок такого договора законом не регламентирован (ст. 683 Гражданского Кодекса). Это означает, что договор аренды может быть составлен даже на краткосрочный период, например, всего на один день.

Как урегулировать конфликты с соседями в коммунальной квартире

Споры между жильцами, проживающими в разных комнатах одной квартиры, становятся источником как шуток, так и основанием для полицейских отчетов и судебных разбирательств. Верховный Суд, разбираясь в подобной ситуации между соседями в коммуналке, предоставил объяснения относительно условий, при которых можно законно избавиться от соседа, совместное проживание с которым становится невыносимым.

Перед рассмотрением дела Верховным Судом, оно уже находилось на рассмотрении в судах Краснодара. В суд обратилась жительница, которая требовала выселить свою соседку, проживающую с взрослыми детьми в соседней комнате. По словам истца, соседи часто отсутствуют в своем помещении, приходят лишь на короткое время и каждое их появление сопровождается скандалами. Более того, соседей были заселены в квартиру незаконно, без согласия истца и ее пожилого отца, что создало для них дополнительные препятствия в совместном проживании. Также истец утверждала, что соседи не используют жилое помещение согласно его назначению, нарушая её права.

Районный суд полностью поддержал требования истца, принимая решение о выселении соседей. Уровень и вышестоящий суд также подтвердили данное решение. Однако жалоба выселенных соседей достигла Верховного Суда, который встал на их сторону и указал на ошибки в выводах нижестоящих судов, указывая на неправильное толкование норм материального права. Таким образом, Верховный Суд уточнил, что выселение соседей – это возможно, но необходимо делать это в соответствии с установленными законом правилами.

При пересмотре дела Верховным Судом было установлено, что, согласно выписке из лицевого счета, истец действительно является нанимателем только одной комнаты. Оказалось, что ордер на вторую комнату был выдан женщине в далекие семидцатые годы, и она через десять лет зарегистрировала у себя свою сестру — именно ту, которую сейчас местный суд принял решение выселить вместе с ее детьми. Эта женщина, прописавшая свою сестру, переехала на другое место, и теперь ее сестра стала единственной ответственной квартиросъемщицей.

Дальше ситуация стала еще более интересной. Оказалось, что на каждую комнату квартиры существуют отдельные лицевые счета и отдельные технические паспорта. Это свидетельствует о том, что юридически квартира является типичной коммунальной, в которой истец не является единственным квартиросъемщиком. Следовательно, согласие на прописку и проживание соседей давать никому из них — ни истцу, ни ее отцу — не требовалось.

Верховный Суд отметил, что это ключевые обстоятельства, о которых нижестоящие суды даже не упомянули, хотя они играют критически важную роль в данном деле.

Согласно Жилищному кодексу, выселение соседа возможно в случае, если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права соседей и создает условия, при которых совместное проживание становится невозможным.

Однако в конкретном случае в суд не были предоставлены достаточные доказательства того, что соседями нарушалось назначение жилого помещения. Единственным подозрительным фактом было то, что соседи позволили пустить жить к себе в комнату родственницу. Но, согласно 70-й статье Жилищного кодекса, наниматель имеет право с согласия членов своей семьи заселять в жилое помещение других лиц, в том числе сдавать место в аренду.

Верховный Суд также напомнил, что относительно толкования Жилищного кодекса проведен был специальный пленум (пленум № 14 от 2 июля 2009 года). В материалах пленума перечислено, что считается нецелевым использованием квартиры. К ним относится: применение жилых площадей не для проживания, а для складирования, для промышленного производства, для офисов, содержания и разведения домашних животных. Это значит, что если жилое помещение используют не по назначению и превращают в нежилое, то данное поведение может считаться нарушением. Однако в данном списке присутствуют исключения. Квартира может быть использована для творческой, научной, адвокатской деятельности, а также для предпринимательской. Но при этом собеседуется необходимость согласия соседей и членов семьи, а также соблюдения пожарных и санитарных норм.

Проблемные соседи

Если соседи систематически нарушают права других жильцов многоквартирного дома, их жилье может быть выставлено на публичные торги с выплатой им вырученных средств. Кроме того, если квартира принадлежит муниципалитету, проблемного соседа можно выселить.

Шум и дискомфорт

Согласно проведенным научным исследованиям, шум до 80 дБ считается безопасным для человеческого слуха, а комфортным для восприятия является уровень звука от 30 дБ до 55 дБ.

Жилые помещения должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям, включая ограничения по уровню звука и вибрации (Федеральный закон от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ). Предельно допустимые уровни шума для первых устанавливаются санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами — СанПиН 2.1.2.2645-10 (утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача России от 10 июня 2010 года № 64).

В жилых помещениях уровни звука не должны превышать максимальные допустимые значения: в дневное время – 55 дБ, в ночное время – 45 дБ. Допустимые уровни шума от систем вентиляции и другого инженерного оборудования должны быть ниже на 5 дБ указанных выше уровней. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс шумоизоляции не ниже 50 дБ (положение, утвержденное Постановлением Правительства России от 28 января 2006 года № 47).

В разных субъектах Российской Федерации могут принимать нормативные акты, определяющие предельно допустимые уровни шума и временные рамки. Особенно внимательно учитывается шум, связанный с ремонтными работами. Например, может быть установлена обязанность собственника согласовывать график проведения работ с уполномоченными лицами, такими как председатель товарищества собственников жилья или управляющей компании, в зависимости от системы управления домом.

Создание громкого шума в жилом помещении является нарушением общественного порядка. Если сосед производит звуки, превышающие допустимые нормы, вы вправе вызвать участкового, позвонив в дежурную часть полиции или по номеру 112.

Если вам мешают крики и плач детей, и очевидно, что взрослые сами провоцируют ребенка на такое поведение (например, применяют к нему физическую силу или оставляют без присмотра), вы можете инициировать их привлечение к ответственности. Ненадлежащее исполнение родителями своих обязанностей по содержанию, воспитанию, обучению и защитой прав несовершеннолетних может привести к предупреждению или наложению административного штрафа (ч. 1 ст. 5.35 Кодекса административных правонарушений Российской Федерации).

Чтобы поставить вопрос о привлечении к ответственности за превышение уровня шума, не обязательно приглашать специалистов для замеров. Процедура санитарно-эпидемиологической экспертизы не применяется к шуму, вызванному поведением людей, которые нарушают тишину и общественный порядок как в жилых помещениях, так и на прилегающей территории. Это значит, что измерения не нужно проводить, если речь идет о громкой музыке, игре на музыкальных инструментах, использовании пиротехнических средств, громкой речи и пении, проведении бытовых работ, а также резком закрытии дверей без доводчиков и так далее (Методические указания МУК 4.3.2194-07, утвержденные Роспотребнадзором 5 апреля 2007 года). В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2011 года указано, что шум, вызванный поведением людей, а не оборудования, не подлежит оценке. Достаточно показаний свидетелей о факте нарушения тишины и покоя граждан.

Мусор и хаос

Собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская произвольного обращения с ним, соблюдать права соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещений (ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Общее имущество включает в себя помещения в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме. Это могут быть межквартирные лестничные площадки и лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая встроенные гаражи и площадки для парковки, мастерские, технические чердаки) и подвалы, в которых проходят инженерные коммуникации, и прочее в обслуживающем оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы) (п. 2 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491).

Ответственность за содержание общего имущества лежит на собственниках помещений, которые вносят плату за его содержание и ремонт. Собственники, входящие в товарищество собственников жилья, жилищное, жилищно-строительное кооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы, должны вносить обязательные взносы и платежи (п. 28 Правил).

Таким образом, уборка в подъезде осуществляется тем, кто отвечает за квартплату, которую жильцы ежемесячно перечисляют. Однако это не дает право жильцам мусорить и накапливать старые вещи на лестничных площадках и в общих коридорах. За такое захламление общедомовых территорий можно привлечь к административной ответственности:

• по ст. 6.4 Кодекса административных правонарушений Российской Федерации за нарушение санитарно-эпидемиологических норм при эксплуатации жилых и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта (штраф для граждан — от 500 до 1 тыс. рублей);
• по ст. 20.4 Кодекса административных правонарушений Российской Федерации за нарушение требований пожарной безопасности (предупреждение или штраф для граждан в размере от 1 тыс. до 1500 рублей).

Захват общих территорий

Собственник квартиры или комнаты в общей квартире имеет право использования части общего коридора или лестничной площадки, пропорционально занимаемой жилой площади. Он вправе размещать свои вещи на этой части. Если собственник намеревается занять большую площадь, то он должен получить согласие остальных собственников на общем собрании.

Тем не менее, это не означает, что человек может навсегда захватить часть общего коридора или лестничного холла, к примеру, у входа в свою квартиру. Эта общая территория принадлежит всем жильцам, и каждый из них имеет право ее использовать, а не только собственники комнат на данном этаже или подъезде.

За самовольную перепланировку помещений многоквартирного дома вводятся новые штрафы. Ремонт редко обходится без изменений. Если вы решили увеличить количество розеток, построить новую стену или сделать дверной проем, такая реконструкция должна быть согласована. За самовольные действия юридические лица и индивидуальные предприниматели будут штрафовать на сумму 40–50 тысяч рублей. Штрафы для физических лиц пока не превысят 2,5 тысяч рублей, однако суд все равно может обязать нарушителя вернуть помещение в первоначальное состояние.

Важное условие пользования объектами общего имущества в многоквартирном доме заключается в недопустимости нарушения прав и законных интересов других граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации так, чтобы обеспечивать следующие характеристики: надежность и безопасность дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц; доступность для пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования и земельным участком, на котором расположен дом; соблюдение прав собственников помещений и иных лиц (п. 10 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491).

Лишение других жильцов возможности использовать общее имущество будет являться нарушением их прав. Например, установка ограждений на месте, где находятся мусоропровод или окно в подъезде, будет считаться незаконной. В отгороженной зоне может находиться инженерное оборудование. Установка перегородок в местах общего пользования может затруднить проход как жильцам, так и сотрудникам управляющих компаний, ответственных за их обследование, ремонт и уборку. Самовольно установленные перегородки могут быть демонтированы по решению суда. Истцами имеют право выступать как обычные граждане, так и, например, управляющая организация.

Проблемный сосед-дед

Жители дома № 161 корпус 2 на Ленинском проспекте уже на протяжении года пытаются избавиться от неблагополучного соседа, которого в июле 2018 года к ним подселила администрация района.

У нас в девятикомнатной квартире живут очень приличные соседи, здесь нет ни бомжей, ни пьяниц,- рассказывает Владимир Баранов. — А прошлым летом отдел вселения подложил нам неприятность — в единственную неприватизированную комнату отправил старика. Он с первого дня начал пить и оставлять за собой беспорядок.

Выяснилось, что пенсионера с распространенной фамилией Иванов переселили в коммуналку из квартиры, которую он занимал по соцнайму. На прежнем месте он накопил долги и устроил беспорядок, за что и оказался на улице. Работники администрации подтверждают, что ему предоставили сразу несколько помещений на выбор. Он, объездив их вместе с чиновниками, решил остаться в доме № 161. При этом жильцов никто не спросил, согласны ли они на нового соседа, и наличие детей в квартире не учли.

Измученные соседи целый год писали заявления в полицию и в ГУЖА, однако никакой помощи не получили.

Сосед не раз угрожал расправой, ходил по квартире без одежды и постоянно оставлял открытым газ, — жалуется другая соседка Юлия Зубарева. — Нам приходилось вызывать газовую службу для устранения утечки газа. Да, участковый приходил несколько раз, но в дверь постучал лишь слегка, а затем уходит. Иванов его просто не пускал.

Проблемный сосед также не открывает двери представителям администрации. Но соседям недавно повезло – их всё-таки допустили внутрь.

Жильцы заставили Иванова прибраться и даже помогли ему вынести часть хлама. Об этом безобразии они сообщили юристам ГУЖА. Однако после проверки представители агентства заявили, что… оснований для выселения или переселения Иванова нет! И намекнули, что уборка в комнате бабушки была полностью недостаточной.

В основу выселения могут быть положены горы мусора до потолка, клопы и другое… Однако, по их словам, «да, воняет, да, грязно, но этого недостаточно для выселения!» — резюмировали чиновники.

Теперь жильцы готовят заявление в суд.

Весной жилищное агентство обещало помощь, сообщило, что уже сами подали в суд, но пока не знают, когда состоится заседание. Жители подозревают, что юристы администрации просто хотят их успокоить. «Почему к жителям коммунальных квартир относятся как ко второсортным людям?» — спрашивают они.

Юрист Ксения Ваева полагает, что в данной ситуации права жильцов на спокойное и безопасное проживание нарушены неоднократно.

К сожалению, закон не обязывает жилищные агентства проверять контингент людей, которых они переселяют в коммунальные квартиры, — считает она. — Это необходимо исправить, а также учитывать, что в квартирах живут дети.

Как действовать?

При каждом факте нарушения общественного спокойствия со стороны соседей вызывайте полицию. Обязательно сохраняйте копию протокола – этот документ может пригодиться в будущем.

Если в вашей квартире возникли антисанитарные условия по вине соседей, подайте жалобу в управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Эту жалобу можно подать онлайн. В течение месяца она будет рассмотрена, и на место направят специалиста для проверки.

Постарайтесь фиксировать каждый факт нарушения с помощью фото- или видеозаписи.

После сбора доказательной базы в течение определённого времени окончательной инстанцией станет суд. Вам необходимо представить в суд все собранные ранее документы, протоколы, видеоматериалы и показания свидетелей. К тому же рекомендуется обсудить ситуацию с другими соседями, чтобы увеличить ваши шансы на положительное решение о выселении неприятного жильца.

Пошаговая инструкция по выселению проблемных квартирантов

Шаг 1:	Собрать доказательства нарушений со стороны проблемных соседей (фото, видеозаписи, показания свидетелей).
Шаг 2:	Подать жалобу в управляющую организацию, обратиться в социальную службу или другую компетентную организацию.
Шаг 3:	Если результаты обращения к управляющей организации или социальной службе не устраивают, обратиться в суд.
Шаг 4:	Предоставить в суд необходимые доказательства о нарушениях и основанию для выселения проблемных квартирантов.
Шаг 5:	Ожидайте решения суда о выселении проблемных квартирантов и его исполнения.

Важно помнить, что процесс выселения проблемных квартирантов может занимать много времени и требовать терпения и ответственности со стороны жильцов.

В заключение, опираясь на вышеизложенное, можно сделать вывод о необходимости строго соблюдения правил пользования общим имуществом, а также своевременного выполнения финансовых обязательств по коммунальным услугам в многоквартирных домах. Это поможет избежать конфликта с проблемными квартирантами и создать комфортные условия для жизни всех жильцов.

Разговор с проблемными соседями

Когда в коммунальной квартире возникает напряжение с соседями, убедить их изменить свое поведение может быть довольно сложно. Каждый собственник квартиры имеет право на соответствующие условия проживания, а если соседи нарушают эти условия, необходимо принимать меры.

Прежде всего, стоит попытаться решить проблему через диалог. Возможно, соседям не известно о том, какое негативное влияние их действия оказывают на вашу жизнь. Если личное общение не приносит результатов, попробуйте уведомить их письменно о причинах, по которым их поведение вас беспокоит.

Если договорённость с соседями не помогает, можно обратиться в организацию, занимающуюся вопросами общего проживания, а также рассмотреть возможность обращения в суд для получения положительного решения о выселении нежелательных соседей.

Перед тем как инициировать судебное разбирательство, имеет смысл заручиться поддержкой и другими соседями, которые также могут испытывать дискомфорт от поведения проблемных жильцов, и пригласить их принять участие в вашем деле. Более подробную инструкцию по выселению соседей можно найти в законодательных источниках.

В некоторых случаях, если вы являетесь собственником квартиры, у вас есть также возможность продать свою комнату или освободившуюся квартиру и переехать в другое место, где будет комфортнее и безопаснее.

Если ваше имущество было повреждено или общие места оказались испорчены, вы можете требовать возмещения ущерба через суд. Если поведение соседей создает угрозу для вас или для общего пользования в коммунальной квартире, вы имеете право обратиться в суд с требованием о выселении соседей.

Общение с проблемными соседями может быть неприятным и сложным, однако важно помнить, что у каждого жильца есть свои права и обязанности. Соблюдение порядка и уважение к другим жильцам — это основные аспекты эффективного сосуществования в коммунальной квартире.

Могут ли собственники выселить жильцов, которые снимают комнаты у соседей, если они мешают остальным собственникам? Например, ведут себя шумно, регулярно выпивают, ругаются, приглашают незнакомых людей и устраивают вечеринки. Какие шаги предпринять для этого?

Если арендаторы соседей нарушают установленные нормы проживания, ведут себя асоциально, есть возможность их выселения.

Основания — статьи 91 Жилищного кодекса, которая предусматривает, что выселение возможно, если наниматель и (или) члены его семьи:

• используют жилое помещение не по назначению;
• систематически нарушают права и законные интересы соседей;
• бесхозяйственно обращаются с жильём, что приводит к его порче.

Перед тем как перейти к процессу выселения, арендатору следует сообщить о необходимости исправления выявленных нарушений.

Если после предупреждения наниматель не предпринял никаких действий, необходимо обращаться в суд.

Для подтверждения в суде фактов нарушений со стороны нанимателя необходимо собрать доказательства. К их числу могут относиться аудио- и видеозаписи, документы от сотрудников полиции о фактах вызовов, связанных с недопустимым поведением арендатора и т.д.

Влияет ли на процесс то, что комната в коммунальной квартире является единственным жильем собственника, который против того, чтобы соседи сдавали свои комнаты

Наличие единственного жилья не изменяет правил:

• для сдачи комнаты в коммуналке необходимо письменное согласие остальных соседей;
• если арендаторы нарушают правила пользования имуществом, это дает основания для их выселения;
• в случае судебных разбирательств можно попутно требовать компенсацию морального вреда.

Реклама: ООО ЛЕГАЛ ЭДВАЙС, ИНН: 7842509289, erid: LjN8KPWbR

• #принудительное выселение
• #согласие собственников
• #коммунальная квартира
• #компенсация морального вреда
• #RosCo
• #посуточная сдача
• #сдача комнаты в аренду