Как купить земельный участок

В характеристиках недвижимости указывается площадь участка. Если информация о площади является уточненной, это говорит о том, что была проведена процедура межевания. Если же площадь декларированная — значит, межевание участка еще не состоялось. В таком случае вам следует либо убедить владельца провести межевание, либо рассмотреть возможность отказа от покупки.

Как выбрать участок для строительства загородного дома

Вы решили построить собственный загородный дом — это замечательное решение! Однако предстоящее приобретение участка требует взвешенного подхода, так как процесс выбора не так прост, как может показаться на первый взгляд. Есть множество факторов, которые необходимо учесть: тип участка, его месторасположение, состояние дорожной инфраструктуры и даже качество воздуха в данном районе.

• Выбор типа участка
• Изучение карт
• Оценка состояния дорог
• Определение уровня грунтовых вод
• Проверка наличия инженерных коммуникаций
• Изучение соседней инфраструктуры
• Итоговые выводы

Если подойти к выбору земельного участка без должной серьёзности, можно столкнуться с нежелательными проблемами, такими как громкие соседи, отсутствие необходимых коммуникаций и сложности с доступом к вашему новому дому по плохой дороге. Мы детально расскажем о том, каким образом правильно выбрать участок под застройку частного дома.

Выберите тип участка

Правильный выбор земельного участка напрямую зависит от того, для каких нужд вы собираетесь его использовать. В соответствии с целевым назначением все участки можно классифицировать на четыре основные группы.

1. Участки огороднических некоммерческих товариществ (ОНТ)

Эти участки предназначены исключительно для ведения сельского хозяйства. На них можно заниматься огородничеством, однако вести строительство жилых домов запрещено. На территориях ОНТ допускается возведение только временных хозяйственных зданий, таких как хранилища для садового инвентаря, погреба, душевые кабины и т.д. Если вы всё же решите построить на таком участке дом, вам не удастся оформить на него право собственности.

1. Участки садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ)

На данных участках допускается построение и официальная регистрация капитальных строений: жилых домов, дач, гаражей, бань и прочих объектов недвижимости.

Если вы строите дом, который соответствует всем необходимым требованиям (например, не превышает трех этажей), то сможете зарегистрироваться по новому адресу. Преимущества участков СНТ заключаются в более доступной цене по сравнению с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также в относительно низком уровне налоговых сборов. К недостаткам относят возможные сборы для улучшения территории и необходимость прокладки коммуникаций за свой счет.

1. Участки под личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Эти участки предназначены для разведения домашних животных, птицы и выращивания сельскохозяйственных культур. Существует два типа участков ЛПХ:

• Участки, находящиеся на территории населённых пунктов. Известны также как приусадебные участки. На этих землях можно возводить жилые дома, в том числе для постоянного проживания.
• Участки, расположенные за пределами населённых пунктов. Эти земли называются полевыми участками. Их основное применение — сельское хозяйство. Любое строительство на таких участках запрещено.

Преимуществом ЛПХ является возможность перевода приусадебного участка в категорию ИЖС, что приведет к увеличению его стоимости. Однако есть и недостатки, такие как ограничение по площади выделенной земли (не более 0,5 гектара) и строгие ограничения на строительство на полевых участках.

1. Участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Такие участки располагаются только в пределах населённых пунктов и предназначены для капитального строительства.

Преимущества участков ИЖС заключаются в возможности постоянного проживания в построенном доме. С таким участком владельцы имеют право проводить любые строительные работы, подключаться к общим коммуникациям, прописываться и прописывать членов своей семьи. К основным недостаткам участков под ИЖС относятся относительно высокая стоимость и строгие требования при регистрации построенного дома.

Следовательно, если вы намерены построить дом для постоянного проживания, лучший выбор — это участок под ИЖС или ЛПХ (в пределах населённого пункта). В случае планирования использования дома для временного отдыха на выходных или в теплое время года, оптимальными вариантами будут участки СНТ и ДНП.

Выбор типа участка

При выборе земли стоит учитывать, для чего именно вы планируете её использовать. Все земли, как государственные, так и частные, относятся к определённой категории, что указано в кадастровом паспорте участка. Существуют категории, которые позволяют проживать на участке и заниматься личным хозяйством, а также такие, которые пригодны исключительно для промышленного использования. На этот раз поговорим о землях для личного использования, а о земельных участках для бизнеса мы рассмотрим в других статьях.

Определитесь с целью приобретения земли. Вы собираетесь разбить садик и выращивать овощи или планируете строить жилое помещение? В обоих случаях вам подойдут земли сельскохозяйственного назначения и участки населённых пунктов/поселений.

Участки населённых пунктов делятся на две категории: для ИЖС и для общего пользования.

ИЖС — земли под индивидуальное жилищное строительство. На таких участках можно построить жилой дом и прописаться в нём.

Земли сельхозназначения имеют несколько типов, но только один подходит для огорода или дачи — это участки для ведения личного подсобного хозяйства или ЛПХ. Обычно такие земли находятся на территориях садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) или дачных некоммерческих партнерств (ДНП).

Также учтите, что садоводческие земли не подразумевают круглогодичного проживания, и это может стать проблемой, если вы планируете жить в доме на такой земле: зимой дороги не очищаются, могут отключать электричество и сложно подводится газ.

Определяемся с бюджетом

Участки, предназначенные для ИЖС, можно приобретать в ипотеку или в кредит. Садовые участки труднее использовать в качестве залога, поэтому банки менее охотно предоставляют деньги на такую покупку.

Стоимость участка зависит от его расположения, наличия инженерных коммуникаций или построек, инфраструктуры или её планируемого развития. Цена также варьируется в зависимости от жадности продавца. Дешёвые земли часто бывают проблемного характера, которые формально принадлежат продавцу, но на самом деле документы давно утрачены, и на их восстановление требуются деньги, время и адвокат. Кроме того, люди зачастую стремятся быстро и дешево избавиться от участков, на которые претендует кто-то еще — например, наследники предыдущего владельца.

Как выбрать участок для строительства дома

Государственные и частные земли делятся на разные категории. Существуют земли, подходящие для жилой застройки и ведения личного хозяйства, отдельно выделяются участки, предназначенные исключительно для промышленного использования.

Чтобы застраивать земельный участок, необходимо, чтобы он относился к следующим категориям:

• ИЖС;
• жилая застройка;
• разведение домашних животных, создание подсобного хозяйства;
• садоводство.

Оформить постоянную регистрацию можно в доме, построенном на земле под ИЖС. Для строительства загородного дома также подойдут земли СНТ и ДНП.

Тем не менее, следует учесть, что зимой в садовом товариществе дороги не чистятся, могут возникнуть проблемы с электрообеспечением или газификацией. Постоянное проживание на таких участках не предусмотрено.

Также при выборе земельного участка важно обратить внимание на:

• категорию земли;
• транспортную доступность (насколько легко добраться до города, есть ли общественный транспорт);
• разветвлённую сеть инженерных коммуникаций;
• социальную инфраструктуру.

Некоторые покупатели обращают внимание на живописные виды и стараются выбрать участок рядом с озером или в лесной зоне. Однако, помимо красивого вида из окна, стоит подумать о возможных трудностях с подъездом к дому, а также о том, не произойдет ли наводнение в случае высокой воды — например, в весенний период.

Эксперты советуют выбирать участок с минимальным уклоном. Если потребуется выравнивание территории для строительства, это может значительно увеличить затраты. При покупке земли, расположенной рядом с водоемом, рекомендуется обращаться к профессиональным агентствам недвижимости.

Агентства работают с геофизиками и гидрогеологами, которые могут выдать экспертное заключение о состоянии земли (например, помогут оценить риск, что дом будет подмыт рекой после строительства).

Этот совет может показаться очевидным, но, тем не менее, необходимо проверить, чтобы площадь участка была больше, чем планируемая площадь вашего дома. Подсчитайте расстояние в метрах и сотках. Для обеспечения точных замеров рекомендуется обратиться к специалистам, например, в строительную компанию.

Как проверить перед покупкой

Вы уже определились с участком, но все еще остаетесь в сомнениях? Проверьте его перед финальной покупкой. Чтобы быть уверенными в чистоте сделки, запросите у продавца паспорт, документы, подтверждающие право собственности на участок, а также выписку из ЕГРН.

Расспросите владельца о том, как он приобрёл землю, состоял ли он в браке на момент её покупки. Если земля была приобретена в браке, вам потребуется согласие супруга на продажу. Данное разрешение должно быть заверено нотариально.

Главные сведения о покупке можно получить из выписки из ЕГРН. Данный документ информирует о:

• сведения о владельцах земли и их долях;
• наличие обременений;
• кадастровая стоимость;
• площадь и границы участка;
• точный адрес.

Выписка из ЕГРН доступна для получения любому желающему, а не только собственнику земли. Получить её можно в Многофункциональном центре (МФЦ).

Кстати, чуть меньше половины всех миллиардеров мира — граждане США или Китая.

Обременения и охранные зоны

Чтобы убедиться, что участок не находится в залоге у банка, необходимо получить выписку из ЕГРН. Это стандартная процедура, о которой знают все риэлторы и те, кто ранее покупал недвижимость.

Однако, когда речь идет о выборе участка для строительства дома, существует множество подводных камней.

В России существуют так называемые ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территорий. Если ваш участок попадает в одну из таких зон, на его эксплуатацию могут накладываться различные ограничения, такие как запрет на строительство жилых домов.

В теории информация об этих зонах должна быть отображена на карте Росреестра. Однако на практике там могут быть обозначены не все ЗОУИТ, и продавец может намеренно не сообщить информацию о них.

Где запрещено строительство домов:

• вблизи береговой линии;
• в охранных зонах магистральных трубопроводов;
• в зоне строгих ограничений и первом поясе вокруг источников водоснабжения;
• в санитарно-защитных зонах, расположенных вокруг промышленных и коммунальных объектов;
• в охранных зонах рядом с водопроводами, кабелями, канализацией и газопроводами;
• в подзонах 7 в района аэродромов.

Также следует учитывать ближайшее расположение высоковольтных линий электропередач (ЛЭП). Стройку рядом с ними можно осуществлять, но только с разрешения владельца ЛЭП. Однако четких критериев для получения согласия нет.

Кроме того, необходимо обращать внимание на зоны охраны объектов культурного наследия. Если земля находится в такой зоне, перед началом строительства вам необходимо получить разрешение в территориальном органе Министерства культуры. Заказчик может столкнуться с назначением археологического наблюдения или раскопок, что является наихудшим сценарием. В таком случае собственник обязан будет покрыть расходы на работу археологов.

Как защититься от этих рисков?

1. Первую проверку можно провести на публичной кадастровой карте. Найдите интересующий участок и включите слои, отображающие ЗОУИТ.
2. Затем посетите сайт администрации интересующего населенного пункта. В разделе градостроительства обычно публикуются генпланы и правила землепользования.
3. Попросите владельца распечатать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Заказать его можно быстро на Госуслугах, однако ожидание самого документа может занять до 14 дней.

Проверка продавца и оснований собственности

Это стандартные процедуры, которые применяются при покупке недвижимости. Алгоритм проверки будет аналогичным тому, который применяется при сделках с квартирами.

Важно проверить правоустанавливающие документы на собственность, а также историю владения.

Обратите внимание: из-за закона о защите персональных данных, выписки из ЕГРН может получать только собственник. Однако у него есть возможность сделать эту информацию открытой. Лучше заранее обсудить данный вопрос с продавцом, поскольку подлинность выписки в данный момент ничем не может быть гарантирована.

Также стоит проверить самого продавца на наличие долговых обязательств и дел по банкротству. Сделки с должниками могут вызвать подозрения.

У пожилых продавцов рекомендуется запрашивать справку из Психоневрологического диспансера (ПНД), а у женатых — согласие супруга или супруги на продажу.

Экология

Одной из ключевых причин, по которой люди стремятся к загородной жизни, является желание наслаждаться природой и экологией. Соответственно, если вы нашли идеальный участок по сниженной цене, но не смогли выяснить причину такого предложения, обязательно проведите проверку экологической ситуации в этом районе.

Качество воздуха

Для обеспечения чистоты воздуха стоит проверить наличие животноводческих хозяйств в близости. Их не должно быть в радиусе нескольких километров. Если вы натолкнётесь на заброшенную свиноферму или коровник, следует насторожиться, так как есть вероятность, что такое предприятие может попасть под государственную программу восстановления и вскоре начнёт вызывать неприятные запахи.

Аналогичная ситуация может быть и с промышленные предприятиями. Новый владелец может в любой момент возобновить производство, в результате чего вы столкнетесь с шумом и неприятными запахами.

Проанализируйте информацию о всех заброшенных объектах в округе, общаясь с местными жителями, изучая генеральные планы и социальные сети. Обратите внимание на мусоросжигательные и химические заводы, полигоны и другие неблагоприятные заводы. Вы рискуете не только дышать вредными веществами, но и понести финансовые потери, если захотите продать участок.

Шумовое загрязнение

Хотя шум от шоссе, промышленных предприятий и железной дороги является ожидаемым, могут появиться и другие источники звуков, которые не менее раздражают. На что стоит обратить внимание заранее:

— Базы отдыха и санатории;

— Пляжи с активностями, такими как катание на гидроциклах, волейбольные площадки и прочие шумные развлечения;

— Центральные площади, магазины и места общепита;

— Спортивные сооружения, футбольные и хоккейные поля;

— Высокие склоны, используемые для катания на лыжах или санках зимой.

Иногда определить источники шума заранее бывает непросто. Для этого полезно поговорить с местными жителями, чтобы выяснить, возможно, поляна рядом с вашим участком часто используется для проведения шумных пикников.

Заключение

Приобретение участка земли требует тщательного подхода. От этого зависит ваше спокойствие, комфорт и безопасность в будущем. Мы выделили основные пункты, на которые стоило бы обратить внимание:

— Изучите открытые источники информации. Общайтесь с местными жителями и изучайте их отзывы в социальных сетях.

— Внимательно проанализируйте инфраструктуру и инженерные коммуникации.

— Учитывайте геологические характеристики и их влияние на стоимость участка.

— Оценивайте экологическую ситуацию и расстояние до промышленных объектов.

Следуя такому подходу, вы сможете найти оптимальный вариант для себя, сэкономив при этом время и деньги, а также наслаждаться загородной жизнью в полной мере.