Что такое Новая Москва, где она находится и стоит ли там жить: перспективы развития

Следует отметить, что на территории Новой Москвы по-прежнему функционирует множество предприятий, которые могут значительно увеличить свою продуктивность, если будет реализована модернизация. Например:

Новая Москва: Территории и границы. Какие районы и города в нее вошли? на сайте Nedvio

По сравнению с другими мировыми столицами, Москва всегда занимала одну из ведущих позиций в списке крупнейших городов. В старых границах (до июля 2012 года) она находилась на 11-ом месте среди городов мира. В настоящее время Москва занимает 6-ю строчку в рейтинге самых больших мегаполисов планеты, а ее площадь составляет впечатляющие 2561,5 квадратных километров!

Чтобы лучше осознать размер столицы, можно привести несколько сравнения:

• Это равно 256 150 гектарам земли;
• Сравнительно, это эквивалентно 4 269 000 участкам по 6 соток;
• Площадь Москвы сопоставима с 358 753 футбольными полями;
• Эта территория больше, чем площадь 25 стран мира;
• Москва больше, чем суммарная площадь пятерки крупнейших российских городов (кроме Санкт-Петербурга): Казани, Самары, Новосибирска, Екатеринбурга и Нижнего Новгорода.

Если взглянуть на нашу столицу с высоты, например, из окна самолета ночью, можно наблюдать впечатляющее кольцо, по которому извиваются нити дорог, а здания и уличные фонари сияют ослепляющим светом. Однако, стоит заметить, что границы Москвы продолжают простираться далеко за пределы МКАД. В сущности, Москва уже давно превратилась в огромный мегаполис, не имеющий четких границ, поглощая окружающие города и поселки.

Как зарождался проект Новой Москвы?

11 июля 2011 года во всех информационных источниках появилась новость о начале инициативы правительства, целью которой стало преобразование Москвы, предоставление новых возможностей для строительства жилых комплексов на менее освоенных территориях.

Власти обещали, что новые районы столицы не станут типичными «спальными» зонами. Там планировалось создать полноценное продолжение Москвы — с предприятиями, офисами и развитой инфраструктурой, а также с множеством рабочих мест. Также сообщалось о возможном переезде правительственных учреждений в присоединенные районы.

Спойлер: Налицо очевидные трудности и проблемы, однако, давайте вернемся к истории.

С 1 июля 2012 года к городу Москве официально присоединили почти все юго-западные территории Московской области. Таким образом, Москва, и без того являвшаяся крупнейшим городом России, превратилась в огромную агломерацию, по своим размерам сравнимую с небольшими странами.

Рис. 1: Схема и границы Новой Москвы

Аналогичные объединения можно встретить и в других странах. Например, Лондон также значительно расширил свои границы, получив название Большой Лондон.

В кулуарах нашего правительства обсуждали подобные идеи, предполагая создание «Большой Москвы», но в итоге утвердилось название «Новая Москва». Это вызывало ассоциации с британскими планами переименования столицы Индии в Новый Дели.

2012 год стал знаковым для российской столицы. Он положил конец 200-летней эпохе, начатой после возрождения города после пожара и изменений, связанных с войной 1812 года с Наполеоном, когда Москва обрела новый облик и силу.

Рис. 2: Как планируется развивать Новую Москву?

Какие территории входят в границы Новой Москвы?

Новая Москва располагается к юго-западу от прежних границ столицы и занимает почти 1500 квадратных километров. С одной стороны она граничит с Подмосковьем, а с другой — с Калужской областью и старой территорией Москвы.

Официально Новая Москва включает два новых административных округа: Новомосковский (ближайший к МКАД) и Троицкий (находящийся дальше МКАД), образующие вместе ТиНАО. В эту территорию входят несколько крупных городов (таких как Щербинка, Троицк и Московский), множество деревень (таких как Ватутинки, Знамя Октября и Каменка), а также аэропорт Внуково. Кроме этого, в состав Москвы шесть лет назад также вошли такие территории, как Сколково, Рублёво-Архангельское и площадка «Конезавод, ВТБ». На карте можно провести аналогию между Москвой и площадкой «Конезавод, ВТБ», подобно тому, как Россия соотносится с Калининградской областью.

Транспортная доступность

От двух станций московского метро — Румянцево и Саларьево — до населенных пунктов можно добраться при помощи автобусного сообщения и маршруток. В настоящее время завершает строительство Калининско-Солнцевская линия метро.

Автомобиль становится практически необходимым средством передвижения для жителей этого района. За шесть лет, согласно данным Стройкомплекса Москвы, на новых территориях построено 85,4 километра дорог. Активно проходят реновация и расширение Киевского и Калужского шоссе, которые являются основными маршрутами для присоединенного ТиНАО. В планах на 2025 год — открытие Центральной кольцевой автомобильной дороги на расстоянии пятидесяти километров от МКАД.

Можно добраться до населенных пунктов Новой Москвы на электричках Курского и Киевского направлений, а также по Большому кольцу московской железной дороги. В последние годы заметно увеличилось количество электропоездов, а интервалы между отправлениями сокращены, чтобы избежать переполненности вагонов.

Стройкомплекс отмечает, что совершенствование общественного транспорта помогло за шесть лет снизить загруженность автодорог на 10%.

В ближайшие семнадцать лет к существующей транспортной системе планируется добавление скоростных трамваев: в планах построить около 180 километров новых линий, три депо и приблизительно 600 остановок на девяти маршрутах.

Перспективы Новой Москвы в сфере недвижимости

О значительных перспективах Новой Москвы свидетельствует статистика за прежние годы, которая была озвучена в интервью порталу Движение.ру директором по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet Романом Родионцевым.

Масштабная застройка Новой Москвы стартовала с момента ее образования. Объем предложения на протяжении всего времени увеличивался, и к 2024 году достиг рекордных значений в 1 100 000 квадратных метров, что более чем вдвое превышает показатели 12-летней давности. Это составляет примерно 20% от общего предложения по Московскому региону. Новая Москва демонстрирует стабильный рост, который год не снижает темп и продолжает прогрессировать благодаря освоению новых территорий и планомерной застройке, — сообщал эксперт.

По графику, представленному агентством, динамика развития рынка недвижимости Новой Москвы за последние пять лет показывает рост объемов предложения. В первом квартале 2024 года он увеличился до 1,164 миллиона квадратных метров. По сравнению с предыдущим кварталом прирост составил 12,6%, а за год — 36%. При этом Родионцев отметил, что позитивные изменения сопровождаются колебаниями в спросе, но результаты остаются внушительными.

После высоких показателей второй половины 2023 года спрос заметно снизился — на 47,3% за квартал, что можно объяснить сезонностью, изменениями условий предоставления льготных ипотечных кредитов и увеличением ключевой ставки. Однако в годовой динамике объем реализованного спроса возрос на 32,8%. Если в январе-феврале 2024 года наблюдалось снижение спроса, то в марте он начал восстанавливаться, причем показатели марта в два раза превысили показатели февраля (+110%), — отметил эксперт.

Кроме того, он указал на заметный рост цен за квадратный метр. Когда Новая Москва была образована, летом 2012 года средневзвешенная цена составляла 82 100 рублей за квадратный метр, а к первому кварталу 2024 года она увеличилась более чем в три раза, достигнув 245 900 рублей за квадратный метр.

Для инвесторов Новая Москва представляет собой перспективное направление для реализации современных девелоперских проектов, основываясь на принципах комплексного развития территорий. Суммарные инвестиции в развитие Новой Москвы за последние два года сопоставимы с общими вложениями за период 2012–2018 годов. Общий объем инвестиций в Новую Москву к 2035 году составит 7 триллионов рублей. По данным московских властей, на каждый вложенный рубль из бюджета города приходится 3-4 внебюджетных. Масштаб территории Новой Москвы позволяет не только встраиваться в уже сложившуюся инфраструктуру, но и реализовывать масштабные проекты с нуля, создавая новые смыслы, — прокомментировал ситуацию в интервью Движение.ру основатель и владелец девелоперской компании Группа Родина Владимир Щекин.

Как отметил эксперт, внимание инвесторов привлекает активное развитие транспортной системы и доступности округа. К 2026 году планируется завершение строительства Троицкой линии Московского метро, что позволит 300 тысячам москвичей ежедневно экономить до 30-40 минут в пути до центра города. Окончание новой линии метро и создание 265 километров автомобильных дорог сформируют новый транспортный каркас столицы.

По прогнозам, к 2030 году в ТиНАО станет жить 1 миллион человек. Уже сейчас Новая Москва представляет собой новый центр, вокруг которого разрабатываются крупные и амбициозные проекты. Правительством Москвы здесь планируется создать более 50 тысяч рабочих мест, более 2 тысяч из которых будут обеспечены такими социальными учреждениями, как поликлиники, детские сады, школы и спортивные комплексы, — добавил он.

Рынок недвижимости в Новой Москве можно расценивать как масштабный исторический стартап. Такую оценку перспективам дает коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова. По ее словам, после присоединения Троицкий и Новомосковский округа быстро стали популярными для застройщиков.

Прогноз цен на недвижимость в Новой Москве

На текущий момент все эксперты согласны с тем, что нет оснований ожидать падения цен на недвижимость в ТиНАО.

Жилищные объекты в Новой Москве более доступны по цене. Многие жители мегаполиса переезжают в агломерацию, чтобы за аналогичные деньги приобрести более просторные квартиры, сохраняя статус москвича. После ужесточения условий ипотеки с государственной поддержкой жители Москвы могут рассчитывать на кредиты до 6 миллионов рублей при первоначальном взносе в 30%. В рамках этого бюджета в старых границах города доступно менее 2,5 тысяч лотов, согласно данным bnMAP, — сказал Евгений Волошин.

По его словам, в основном это небольшие студии площадью 22–24 квадратных метра, расположенные в районах за пределами МКАД, в то время как в Новой Москве за эти же деньги можно выбрать из 7,2 тысячи доступных предложений не только студию, но и однокомнатную квартиру.

По нашим подсчетам, средняя цена за квадратный метр в Новой Москве составляет 255 тысяч рублей при площади лота в 39 квадратных метров. За последний год стоимость выросла на 4%. Хотя этот рост незначительный с учетом инфляции, нет никаких предпосылок к снижению цен. Девелоперы будут стремиться удерживать цены на уровне, как минимум из-за увеличения себестоимости строительства. В то же время изменения в законодательстве могут повлиять на рынок, — добавил Волошин.

Эта позиция подтверждается и Романом Родионцевым. Он отметил, что за 5 лет доля спроса на жилье в Новой Москве удвоилась и достигла 20% в масштабах всего Московского региона. Несмотря на это, цены в Новой Москве по-прежнему значительно ниже, чем в старой Москве.

В будущем указанные территории будут становиться все более привлекательными благодаря развитию транспортной инфраструктуры, интересу со стороны застройщиков и потенциальных покупателей. На сегодняшний день в Новой Москве можно найти более выгодные предложения, учитывая площадь, цену и качество по сравнению со старой Москвой, при этом сохраняя преимущества столичного региона, такие как московская регистрация и социальные выплаты, а также близость к Москве, в отличие от Подмосковья, — пояснил эксперт.

Тем не менее, аналитики не исключают в ближайшие 3-5 лет повышения цен как на первичном, так и на вторичном рынке Новой Москвы. Потенциал для роста существует, и это подтверждается осуществлением масштабных проектов, таких как Спортивно-событийный кластер Прокшино, МФК Черный Кристалл, ледовая арена в Щербинке, школа Ямбурга и другие.

Щербинка. Китайская стена и дом-погремушка

В электричке с Курского вокзала напротив меня сидела студентка архитектурного вуза, родом из Щербинки — города, куда я сейчас направляюсь. Я, окончивший МАРХИ, легко узнал ее по специфическим папкам в руках. Девушка рассказала, что на выбор карьеры ее вдохновил родной город и наш пункт назначения. В ответ на мой удивленный взгляд, она объясняет, что с детства мечтала создавать красивые дома, чтобы другие люди не видели унылое окружение, которое она каждый день наблюдала из окна своей квартиры. Ее слова показались мне истинным примером мотивации для выбора профессии.

Щербинка, второй по численности населений пункт Новой Москвы, развивалась по типичной для подмосковных городков схеме, начиная с обычной деревни — советского завода — дальнейшего расширения до городка и, наконец, слияния с Москвой. Город, или скорее район, располагается между Подольском и Северным Бутово. Щербинка, как тут было принято говорить о трудящихся в СССР, имеет свои корни в рабочих и крестьянских традициях. Город был основан на месте крестьянской деревни Щербино, и в 1930-х годах большевики организовали на этом месте кирпичный завод, после чего деревня стала городком. Некоторые улицы города до сих пор носят названия в честь заводов, например Силикатная.

В Щербинке, а точнее недалеко от нее, можно найти две достопримечательности — усадьбу Остафьево и испытательный железнодорожный полигон, а также неподалеку находится бизнес-аэропорт Остафьево, управляемый компанией Газпром авиа. В Новой Москве можно обнаружить множество усадеб, однако, к сожалению, многие рядовые москвичи не догадываются об их существовании. Многие из этих усадеб находятся в хорошем состоянии и представляют собой отличные места для внутреннего туризма.

Как и в случае с Троицком, в Щербинке наблюдается плавное наслаивание деревенского и городского уклада жизни. Пройдя всего сто шагов от старой избы, можно оказаться почти в другом мире. Контраст между двумя мирами в Щербинке заметней, чем в Троицке — городские зоны здесь более компактные, однако зеленые пространства значительно менее насыщены.

К сожалению, большинство крупных жилых массивов в Щербинке стали результатом строительных процессов наименее удачной архитектурной эпохи — 1990-х годов. Так как именно в этих домах проживает чуть ли не половина населения города, пройдет много лет, прежде чем их снесут и это ухудшит пейзаж.

Что касается советского наследия, местные жители рассказали мне о трех известных домах с характерными названиями. Одна многоэтажка, построенная в 1970-х, носит название Китайская стена, благодаря своей невероятной длине. Другую местные жители называют домом Погремушкой — из-за того, что когда-то металлические листы на ее балконах были плохо закреплены и издавали звуки от ветра. У третьего, небольшого и угрюмого дома, имеется прозвище Хутор. Существует несколько версий происхождения данного названия, однако самая распространенная гласит, что когда-то этот дом находился такой окраине города, что ни один автобус не доезжал до него. Жителям приходилось добираться пешком, что и дало название — в понимании «как на хуторе».

Недовольные

Как ни странно, процесс реновации здесь идет быстрее, чем в Москве, и множество домов подлежит сносу. Больше всего жалко, что расселяют зачастую самые качественные и внешне привлекательные здания. Как и во многих маленьких городах, в Щербинке очень распространены двух- и трехэтажные жилые постройки, возведенные еще в послевоенном неоклассическом стиле. Многие из них были построены усилиями пленных немцев. К сожалению, эти уютные, старинные домики часто становятся объектом сноса. Таксист Михаил особенно печалится о них: «Я проезжаю мимо этих покинутых зданий, и у меня почти наворачиваются слезы. Как это может быть? Это вовсе не аварийные здания, они прочнее современных в сто раз. Их бы просто подремонтировать и оставить, а вместо этого сносят. Я каждое здание помню. Кажется, что пока в 1999 году там снимали сериалы, а здесь была местная пивнушка, где мы проводили дни рождения. А вот там, справа, в 1980-х были лучшие пельмени. Теперь это все уходит под экскаватор…

Несмотря на наличие вполне приличного коммуникационного обустройства в Щербинке, местные жители постоянно выражают недовольство. Если верить им, то здесь словно каждый день — пятница, 13-е. В качестве исследования я решил ознакомиться с отзывами местных жителей в интернете и наткнулся на женский форум woman.ru, где была открыта дискуссия о городе. Удивило меня то, что даже на этом форуме комментарии женщин сводились к упрекам: «Зачем же тебе переезжать в эту задницу?!

Но в какой-то момент размеры услышанных претензий уложились в одну общую, весьма серьезную проблему — плохая инфраструктура. Щербинку можно условно поделить на старую и новую части, разделенные железной дорогой. Если в новой части видны более-менее приемлемые условия (хотя дефицит школ и детских садов также ощущается), то старая часть — в действительно тяжелом положении. По словам жителей старой Щербинки, они буквально отрезаны железнодорожными путями от цивилизации. Почти каждая местная мама сталкивается с серьезными сложностями в поиске хотя бы места для своего ребенка в платном детском саду — их просто не хватает. Школ в городе тоже очень мало, и большинство из них не предлагают углубленного изучения. Это становится особенно актуальным для старшеклассников перед поступлением в университет, для чего школьникам приходится ездить в Подольск или Бутово. Дорога на такси или маршрутке может быть довольно дорогой и иногда рискованной: «У нас займет больше часа добраться на автобусе даже в соседний район», — делится девятиклассник Руслан.

Новая Москва это где

С 2012 года Москва увеличила свою территорию почти в два с половиной раза. Это было запланировано для разгрузки столицы, для чего предполагалось переместить на новые площади все правительственные учреждения и некоторые офисы.

Однако на практике целью стало развитие новых земель, которые значительно подорожали с присоединением. Новые территории Москвы — это современные сельскохозяйственные и производственные предприятия, крупные торговые центры, спальные районы и новые коттеджные поселки. Квартиры и земельные участки — с домами или без — быстро стали популярны среди молодых семей благодаря развивающейся инфраструктуре и удобному расположению. Приобрести земельный участок в Новой Москве или квартиру стало вполне достижимо.

Какие территории входят в границы Новой Москвы?

Новая Москва находится к юго-западу от прежних границ столицы и занимает почти 1500 квадратных километров. С одной стороны новые административные округа граничат с Подмосковьем, а с другой — с Калужской областью и старой территорией столицы.

Официально Новая Москва включает в себя два новых АО: Новомосковский (ближайший к МКАД) и Троицкий (расположенный дальше от МКАД), объединяющиеся в ТиНАО. В их состав входят несколько крупных городов (таких как Щербинка, Троицк и Московский), множество деревень (например, Ватутинки, Знамя Октября и Каменка) и аэропорт Внуково. Кроме того, в состав Москвы шесть лет назад также вошли такие зоны, как Сколково, Рублёво-Архангельское и площадка «Конезавод, ВТБ». С точки зрения географии, можно провести параллель между Москвой и площадкой «Конезавод, ВТБ», как аналогия с Калининградской областью и основной частью России.

Транспортная доступность

От двух станций метрополитена — Румянцево и Саларьево — возможно добраться до населенных пунктов при помощи автобусного и маршрутного транспорта. В настоящее время завершается строительство Калининско-Солнцевской линии.

Практически необходимым средством передвижения для этого региона становится автомобиль. За шесть лет, по данным Стройкомплекса Москвы, было построено 85,4 километра дорог. Ведутся активные реконструкции и расширения Киевского и Калужского шоссе, которые являются основными для нового ТиНАО. В 2025 году — ожидается открытие Центральной кольцевой автомобильной дороги, расположенной в пятидесяти километрах от МКАД.

Можно также добраться до населенных пунктов Новой Москвы на электричках Курского и Киевского направлений, а также по Большому кольцу московской железной дороги. За последние годы значительно увеличилось количество электропоездов, и интервалы между их отправлениями сократились, чтобы избежать переполнения.

Стройкомплекс отмечает, что улучшения в общественном транспорте позволили за шесть лет снизить загруженность авто дорог на 10%.

В течение семнадцати лет вместе с текущими маршрутами к транспортной сети добавятся высокоскоростные трамваи: запланировано почти сто восемьдесят километров линий, три депо и около шести сотен остановок на девяти маршрутах.

Как жить?

За шесть лет Новая Москва, которая изначально отличалась низкой плотностью населения, заметно обустроилась. В первую очередь стоит отметить активное строительство социальных объектов, среди которых уже тридцать новых детских садов, десять школ, семь медицинских учреждений. В ближайшие годы планируется открытие еще более 1300 социальных объектов. Также в Новой Москве, согласно данным на январь текущего года, обустроено тринадцать парков, а к 2035 году планируется создать еще 78.

Новая Москва или Подмосковье: где лучше купить жилье

Шесть лет назад Новая Москва была частью Московской области. Теперь эта территория имеет иной статус, и на местном рынке недвижимости произошли изменения. Тем не менее, как вновь присоединенные земли, так и близкое Подмосковье, находятся за пределами МКАД и уже поэтому существенно отличаются от старой Москвы. Попробуем разобраться в различиях между подмосковным и новомосковским рынками жилья, их особенностями и выгодами.

Столичная прописка и ЖКХ

Одним из главных преимуществ Новой Москвы по сравнению с Подмосковьем является наличие у ее жителей столичной регистрации, которая дает доступ к самым разнообразным социальным благам. Например, это касается предоставления более качественных услуг в области образования, медицинского обслуживания, а также надбавок к пенсиям и дополнительных пособий по уходу за детьми. Стоит отметить, что тарифы ЖКХ в Москве ниже, чем в области. Однако Новая Москва находится в промежуточной ценовой категории, — говорит генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев. — Таким образом, чтобы существенно сократить расходы на коммунальные услуги, придется переехать в старую Москву.

Обеспеченность региона социальной инфраструктурой — еще один важный фактор при выборе потенциальными покупателями жилья. С этой точки зрения в Новой Москве наблюдается явный прогресс: за шесть лет построено более 50 социальных объектов. Хотя пока нельзя утверждать, что ТиНАО полностью удовлетворен потребностями в социальной инфраструктуре, перспектива их появления для покупателей имеет особую ценность. В Новой Москве все еще недостаточно учебных заведений и детских садов, чтобы покрыть растущий спрос со стороны населения. Хотя новые школы открываются регулярно. Поскольку район быстро развивается, можно надеяться, что вскоре количество подобных социальных услуг будет соответствовать потребностям местных жителей, — считает управляющий партнер компании Миэль-Сеть офисов недвижимости Татьяна Саксонцева. В то же время, в Московской области только в 2018 году планируется возвести 64 социальных объекта, что соответствует количеству построенных в Новой Москве за шесть лет. Безусловно, площадь этих территорий различна, но в Подмосковье социальная инфраструктура также активно развивается, — поясняет Мария Литинецкая. — Также следует учитывать, что в области имеются крупные и процветающие города (Химки, Красногорск, Одинцово), где функционирует сложившаяся сеть социальных учреждений. В то же время, в Новой Москве далеко не во всех зонах массовой застройки существуют объекты социальной инфраструктуры. Поэтому, в общем, выбор между покупкой жилья в Подмосковье и Новой Москве должен определяться на основе конкретного жилого комплекса.

Качество социальных благ

Управляющий партнер компании Метриум Мария Литинецкая отмечает: — Главное отличие рынков жилья Новой Москвы и Подмосковья, которое прямо влияет на уровень цен и привлекательность новостроек, — это, конечно, административный статус. Новая Москва является частью столицы, региона с самыми высокими бюджетными средствами в Российской Федерации. В 2018 году его расходная часть достигала 2,33 трлн рублей. А там, где имеются солидные финансовые ресурсы, уровень качества инфраструктуры, социальные гарантии еще выше, и перспективы развития выглядят более радужно. Московская область, естественно, не может похвастаться столь же обширными финансовыми возможностями для своего развития. В 2018 году ее расходная часть бюджета составила 0,51 трлн рублей, то есть в 4,5 раз меньше, чем в Москве. Такое серьезное различие оказывает влияние на качество городской среды, состояние инфраструктуры и сетей государственных учреждений, а также на качество социальных благ и уровень их надежности. Все эти факторы косвенно влияют на привлекательность и уровень цен на жилье.