Что такое ипотека

Преимущества оформления ипотеки включают возможность быстро стать владельцем своей квартиры, а также возможность приобрести жильё по более сниженной цене. Эта цена может быть особенно привлекательной для многодетных семей, семей военнослужащих, льготников, а также других граждан, попадающих под определённые категории льгот. Кроме того, многие рассматривают покупку недвижимости как возможность инвестирования своих средств.

Что такое ипотека: как она работает и для кого доступна?

Ипотека представляет собой крупный кредит, предназначенный для покупки недвижимости. Она подразумевает, что заемщик должен внести первоначальный взнос при приобретении жилья, а также предоставить залог, который служит финансовым обеспечением для кредитора. Обычно в качестве залога выступает само жилое помещение, будь то квартира на вторичном рынке или новостройка, которую планируется приобрести.

Кроме того, ипотеку можно рассматривать как форму финансовых и правовых отношений между лицом, желающим купить жильё, и кредитором, который чаще всего представляет собой банк или частного инвестора. Прежде чем приступить к процессу получения ипотечного кредита, необходимо внимательно изучить кредитные программы и предложения различных банков, а также ознакомиться с условиями и проверить, соответствуют ли они требованиям заемщика. Важно также знать свои доходы и иметь ясное представление о способности погасить займ в установленные сроки.

В данной статье эксперты подробно разберут, что такое ипотека, как она функционирует, и какие шаги нужно предпринять для правильной подачи заявки на получение займа для покупки недвижимости, чтобы избежать отказа в будущем.

Суть ипотеки

Главная задача ипотечного кредитования заключается в оказании финансовой помощи тем гражданам, которые не могут самостоятельно накопить достаточно средств для приобретения новой квартиры или улучшения своих жилищных условий. Описание сути ипотеки можно свести к нескольким ключевым пунктам:

• Заёмщик выбирает подходящее жильё, будь то дом или квартира в многоквартирном доме;
• Затем заемщик начинает копить средства для внесения первоначального взноса;
• В зависимости от банка, к которому подана заявка, размер первого взноса может колебаться от 10 до 35% от общей стоимости объекта;
• После выполнения всех требований и условий банка составляется кредитный договор, в котором указаны сумма займа, срок погашения кредита, тип платежей, объект недвижимости и условия залога;
• Получив необходимые средства, заемщик приобретает квартиру или дом, заселяется в приобретённую недвижимость и постепенно выплачивает задолженность банку;
• Срок выплаты займа может достигать 25 лет, при этом платежи могут быть аннуитетными или дифференцированными, в зависимости от того, что было согласовано при подаче заявки и оформлении договора.

Таким образом, человек, не располагая необходимыми первоначальными средствами, может получить квартиру в собственность, а выплаты за неё происходят в рассрочку с незначительным процентом.

Что такое ипотека

Слово «ипотека» в буквальном смысле означает залог недвижимости. Заёмщик получает от банка средства, чтобы купить квартиру или дом, а банк использует эту недвижимость в качестве залога для гарантии возврата кредита. В повседневной жизни термин «ипотека» чаще всего ассоциируется с займом на приобретение жилья. Этот вид ипотечного кредита является наиболее распространённым, на котором мы и сосредоточим своё внимание.

Существует несколько классификаций ипотеки.

• Ипотека под залог уже имеющегося имущества — считается более выгодной для заемщиков;
• Ипотека под залог приобретаемого жилья — наиболее популярный ипотечный продукт.

По виду приобретаемого жилья можно выделить:

• Жильё в новостройках (включая проекты с долевым участием на стадии строительства);
• Вторичное жильё.

В Российской Федерации существует множество программ, предлагающих льготные условия для оформления ипотеки. Основные виды такой ипотеки включают:

• Ипотека с государственной поддержкой;
• Ипотека для семей с детьми;
• Дальневосточная ипотека;
• Ипотека для IT-специалистов;
• Ипотека для военнослужащих;
• Ипотека для сотрудников бюджетных организаций.

Если вы хотите оформить ипотеку, но теряетесь в многообразии условий, документов и процентных ставок, Совкомбанк предлагает кредиты на наиболее выгодных условиях. Ипотечные программы банка помогут вам приобрести квартиру вашей мечты, учитывая различные запросы и финансовые возможности. Упрощённая система оформления документов и широкий выбор предложений сделают вашу мечту о собственном жилье ближе.

Кто может взять ипотеку

Давайте разберёмся, кто может воспользоваться возможностью получения ипотеки. Основные требования к заемщику выглядят следующим образом:

• Граждане Российской Федерации, достигшие 21 года и не старше пенсионного возраста;
• Наличие трудового стажа от трех месяцев;
• Стабильные источники дохода;
• Положительная кредитная история.

Каждое кредитное учреждение может уточнять и дополнить требования к потенциальному заемщику, поэтому перед подачей заявки важно проверить, какие условия предъявляет конкретный банк.

Что такое процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка по ипотечным кредитам в России определяется ключевой ставкой Центрального банка и не может быть меньше неё. Исключения составляют государственные программы. На начало 2024 года ключевая ставка составляет 18%. При её повышении стоимость займов возрастает, однако условия по уже выданным кредитам не пересматриваются.

У каждого банка могут быть свои ипотечные программы с различными процентными ставками. Если вы не имеете возможности претендовать на специальные меры поддержки, то ставка будет рассчитана по базовому тарифу.

Для тех, кто ищет выгодные условия по ипотечным кредитам, Газпромбанк предлагает разнообразные программы, включая ипотеку на новостройки и вторичное жильё, а также на покупку и строительство домов. Предусмотрены специальные условия для IT-специалистов и жителей Дальнего Востока. Ипотечный кредит можно оформить на максимальный срок 30 лет с первоначальным взносом от 20%. После подачи документов ваша заявка будет рассмотрена в течение 2 минут.

Условия на выдачу ипотеки

Чтобы получить ипотечный кредит, заемщик должен соответствовать определённым условиям, установленным банками. Эти условия могут включать требования к типу приобретаемого жилья, возрасту и доходу заемщика, а также наличию первоначального взноса и другим критериям. Рассмотрим основные условия для получения ипотеки.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

В ипотеку можно приобрести как готовые объекты, так и те, которые находятся на стадии строительства. Это могут быть как дом, так и квартира, земельный участок или таунхаус.

Ключевыми факторами являются наличие регистрации недвижимости в Росреестре, узаконенная перепланировка, отсутствие аварийного состояния и обременений. Для новостроек важно, чтобы застройщик был надёжным, а объект соответствовал проектной документации.

Кто может оформить ипотеку

Чтобы оформить ипотеку, заемщик обязан иметь гражданство России и быть совершеннолетним, хотя некоторые банки устанавливают минимальный возраст в 21 год.

При этом заемщик не должен превышать пенсионный возраст, который составляет 60 лет для женщин и 65 лет для мужчин, работающих по найму. Предприниматели могут получать ипотеку до 75 лет. Некоторые финансовые учреждения предоставляют такие кредиты пенсионерам, но при условии, что займ будет погашен до достижения 75 лет.

Также необходимо наличие хорошей кредитной истории, первоначального взноса и стабильного дохода, который можно подтвердить документами, такими как справка о доходах (2-НДФЛ) или налоговая декларация.

Для повышения шансов на получение ипотеки перед подачей заявки рекомендуется оплатить имеющиеся налоги и штрафы, при возможности погасить другие кредиты, а также заявить о дополнительных источниках дохода или увеличить размер первоначального взноса.

Что нужно для ипотеки на квартиру

Для оформления ипотеки потенциальный заемщик должен соответствовать требованиям кредитной организации и представить необходимые документы. Условия могут различаться в различных банках, но основными критериями оценки клиентов обычно являются:

• Гражданство — ипотеку могут оформлять только граждане РФ;
• Возраст — минимальный 18 лет, максимальный возраст рассчитывается не на момент оформления кредита, а на дату его погашения и составляет 65-85 лет;
• Стаж — от 1 месяца на последнем месте работы и более 1 года общего трудового стажа;
• Доход — как правило, уровень дохода должен вдвое превышать ежемесячный платёж по кредиту, для выполнения этого требования можно привлечь к сделке созаемщиков.

Срок, на который банк выдает кредит, зависит от возраста заемщика, а размер первоначального взноса – от вида подтверждения дохода. Если заемщик не предоставляет документы на подтверждение, минимальный размер первоначального взноса составит от 35% до 50%.

Стандартный пакет документов для подачи заявки в банк включает:

• Заявление установленного образца;
• Копия паспорта и идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
• Справка о доходах;
• Копия трудовой книжки;
• Если сделка предполагает участие созаемщиков, каждый из них должен предоставить аналогичный пакет документов;
• Если сделка будет совершаться по программе “Молодая семья” — сертификат;
• Если в качестве первого взноса планируется использовать материнский капитал — соответствующий сертификат;
• Если планируется использовать льготы по программе “Военная ипотека” — свидетельство участника накопительной программы и выписка с накопительного счёта.

Список необходимых документов может варьироваться в разных кредитных организациях. Банк имеет право расширять список необходимых бумаг и запрашивать дополнительные выписки для подтверждения платёжеспособности клиента.

Если банк одобряет заявку, заемщику необходимо предоставить копии документов и выписки на выбранную квартиру. При покупке вторички потребуется справка из паспортного стола, выписка из ЕГРН и заключение оценочной компании о рыночной стоимости объекта.

При оформлении покупки жилья в ипотеку подписываются и получаются копии:

• Кредитного договора;
• Залогового акта на квартиру;
• Договора купли-продажи недвижимости за счёт кредитных средств;
• Графика платежей по займу и выписки о полной стоимости кредита;
• Страхового договора;
• Договора долевого участия или уступки, если выбрана новостройка.

Пошаговая инструкция: как купить квартиру в ипотеку

Процесс покупки любого жилья в ипотеку проходит по стандартной схеме:

1. Вы выбираете квартиру или другую недвижимость, которая соответствует вашим требованиям;
2. Отбираете наиболее выгодную банковскую программу;
3. Собираете пакет необходимых документов;
4. Подписываете договор с кредитором, в котором прописываются условия погашения ипотеки: суммы и график платежей, счёт для перевода средств;
5. После регистрации сделки становитесь собственником, а после погашения задолженности с жилья снимается обременение.

Существуют также ряд особенностей: порядок покупки квартиры в ипотеку зависит от того, какую недвижимость вы хотите adquirir: в новостройке или на вторичном рынке. Рассмотрим каждый вариант сделки отдельно.

Как правильно оформить ипотеку на квартиру в новостройке

В большинстве случаев покупка нового жилья в ипотеку — это отлаженный процесс, не требующий дополнительных усилий от покупателя. Многие строительные компании постоянно сотрудничают с банками, поэтому для покупки жилья в их жилых комплексах действуют одна или несколько льготных кредитных программ.

Чтобы приобрести квартиру в новом ЖК, выполните следующие шаги:

1. Определитесь с объектом — выберите новостройку в удобном для вас районе и квартиру, которая удовлетворяет вашим требованиям по площади, планировке, количеству комнат и стоимости.
2. Самостоятельно или с помощью брокера узнайте, в каких банках аккредитован застройщик и какие предложения по ипотечным программам доступны.
3. Выберите одну или несколько наиболее выгодных программ и подайте заявку в банк.
4. Если кредитор одобрит заявку, строительная компания подготовит договор долевого участия на выбранную вами квартиру и согласует его с банком.
5. Подписываете договор долевого участия и ипотечный договор.
6. Отстраняйте от жизни или здоровья, если это условие прописано в условиях банка.
7. Зарегистрируйте сделку в МФЦ или непосредственно в Росреестре.
8. Внесите первый взнос и получите выписку о платеже. После этого кредитор переводит деньги на счёт строительной компании.
9. Дождитесь окончания строительства и сдачи дома. После подписания акта приёмки-передачи дождитесь постановки новостройки на кадастровый учёт.
10. Зарегистрируйте право собственности. Часто для этого необходимо заказать кадастровый паспорт на квартиру, отчёт об оценке рыночной стоимости, оформить страховку залогового объекта, залога и закладной. Также необходимо предоставить страховку в банк с соблюдением сроков по кредитному договору.

Важно! Если вы приобретаете квартиру на одном из последних этапов строительства не у самого застройщика, а у инвестора, залогом в этом случае станут права требования у застройщика.

Основная цель при оформлении ипотеки — получить максимально выгодный для себя кредит: с комфортным графиком платежей и минимальной возможной переплатой. Существуют несколько приёмов, которые помогут скорректировать действующие предложения кредиторов под ваши требования:

• Увеличьте сумму первого взноса — так вы снизите остаток по кредиту, на который начисляются проценты;
• Берите ипотеку на максимально длительный срок и выплачивайте заранее, с досрочным погашением;
• Оформите страховку — при условии страхования жизни заемщика и ипотечной недвижимости кредитные компании предлагают более выгодные условия;
• Обратитесь в банк, через который получаете зарплату — вам могут предоставить льготные программы для действующих клиентов.

Могут ли измениться условия по выданной ипотеке

Для ипотечных кредитов, как и для других видов кредита, доступно рефинансирование. Например, если заемщик оформил ипотеку по базовой программе с высокой процентной ставкой, а через несколько месяцев Центральный банк снизил ключевую ставку, кредиты стали доступны по более низкой процентной ставке. Затем заемщик может рефинансировать свою ипотеку на актуальную более выгодную ставку.

Условия могут стать менее выгодными, если изменились обстоятельства заемщика, влияющие на размер ставки. Например, если он оформил ипотеку как специалист в области информационных технологий, а через год поменял сферу деятельности. В этом случае банк может повысить процентную ставку по ипотеке до уровня ключевой на момент заключения договора, добавив несколько процентных пунктов. Просто на фоне повышения ключевой ставки Центрального банка, банк не имеет права в одностороннем порядке пересматривать условия выданной ипотеки.

Коротко: что нужно знать про ипотеку

? Ипотека — это вид залога недвижимости, при котором объект остаётся в владении и пользовании залогодателя. Согласно закону ипотека может обеспечивать обязательства по кредитным договорам, займам и другим видам договоров. Кредиты, обеспеченные ипотекой, имеют более широкое распространение. Поэтому в разговорной речи под ипотекой обычно подразумевается именно ипотечный кредит — заём от банка под залог недвижимости. В нашей статье мы также использовали эти термины как синонимы.

? Предметом залога может стать как недвижимость, которую заемщик хочет купить, так и другая недвижимость заемщика. В ипотеку можно получить десятки и даже сотни миллионов рублей, а выплаты по кредиту можно растянуть на срок до 30 лет.

? Ипотечные программы бывают рыночными и льготными. Первые разрабатываются банками, вторые — правительством. Ставки по льготным программам значительно ниже, чем по рыночным.

? По условиям банков, подать заявку на ипотеку может гражданин РФ в возрасте от 18 лет; иногда — от 20 или 21 года. Возраст для погашения ипотеки — до 60-75 лет.

? Обычно банки требуют от потенциальных заемщиков паспорт, СНИЛС и документы, подтверждающие стаж и доход. По льготным программам может потребоваться предоставление дополнительных документов. Если нет возможности подтвердить доход, можно попробовать оформить ипотеку по двум документам. Однако в этом случае процентная ставка, скорее всего, будет выше, а размер кредита — меньше.

? Сравнить кредитные программы в разных банках наиболее легко с помощью ипотечного калькулятора. Такой калькулятор доступен и на платформе Авито. Вы сможете увидеть актуальные ставки, рассчитать размер ежемесячного платежа и срок ипотеки. Затем вы можете подать заявки в несколько банков и выбрать наиболее выгодное предложение.

? При выборе срока ипотеки стоит ориентироваться на комфортный уровень ежемесячных платежей. Менее рискованный вариант — выбрать длительный срок и минимальный платёж, а сэкономленные средства направлять на досрочное погашение ипотеки.

? Условия ипотеки могут измениться. В худшую сторону — если заемщик перестанет соответствовать требованиям программы, и банк поднимет ставку. В лучшую сторону — если заемщик рефинансирует кредит по более низкой ставке.

Записала: Алёна Бондаренко
Отредактировал: Юрий Цой