Не только ипотека. Названы способы купить квартиру, если не хватает денег

⏺ При покупке жилья за наличные или с использованием ипотеки покупатели могут рассчитывать на скидки, тогда как при рассрочке не только отсутствуют бонусы, но и цена оказывается выше. В действительности рассрочка не является безпроцентной, и покупатель вынужден её оплачивать.

Возьмите ипотеку

Ипотечный кредит представляет собой весьма распространенный способ приобретения квартиры без наличия достаточных средств. Банк предоставляет вам средства, предназначенные для покупки недвижимости, а вы обязуетесь возвращать эти деньги с процентами, выплачивая определенную сумму каждый месяц. В случае, если вы перестаете осуществлять платежи, банк имеет право забрать квартиру. Освобождение от обременения возможно только после полного возврата долга.

Согласно данным Центрального банка России на 1 сентября 2018 года, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам составила 9,42% годовых. Это означает, что если вы возьмете кредит на 10 лет по средней ставке, то переплатите почти 54,8% от суммы займа. В случае если первоначальный взнос составляет 20%, переплата будет касаться оставшихся 80% и составит 43,8% от стоимости квартиры. Перспектива довольно удручающая, но реальная: благодаря длительному сроку ипотеки ежемесячные платежи становятся не столь ощутимыми для бюджета.

Разные банки выставляют различные требования к заемщикам, поэтому вам необходимо выбрать подходящую программу кредитования, а уже после этого собирать необходимые документы. В большинстве случаев понадобятся следующие документы:

? справка о доходах за последние полгода официальной работы, если условия программы позволяют взять кредит при стаже в 1 месяц — достаточно справки за последний месяц.

Для получения ипотеки необходим первоначальный взнос, поэтому она подходит не всем. Оформить ипотеку могут только те, кто располагает суммой в размере 10–20% от стоимости квартиры. В редких случаях первоначальный взнос может составлять и 0%.

Получите помощь от государства — субсидию

Государство активно поддерживает тех, кто стремится приобрести собственное жильё, предлагая различные программы помощи. Вы можете оформить субсидию, а полученные средства потратить на покупку жилья. К примеру, в рамках программы «Молодая семья» предоставляется часть денег, а оставшуюся сумму семья выплачивает самостоятельно. Сходным образом работает и материнский капитал — его можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или дополнить свои средства.

Купить жилье, не имея достаточной суммы, вполне возможно комбинированием двух подходов: с помощью субсидии погасить первоначальный взнос, а оставшиеся средства взять в ипотеку. Однако субсидии предоставляются не всем, а лишь определённым категориям граждан: например, многодетным семьям или молодым парам. Стоит обратиться в муниципалитет, где вам проконсультируют и расскажут о доступных способах государственной помощи.

Новостройки

На сегодняшний день на рынке осталось всего две льготные программы: ИТ-ипотека и семейная ипотека под 6%. Однако и по таким программам купить квартиру становится всё сложнее: в ряде банков закончились лимиты, а крупные финансовые учреждения подняли первоначальный взнос до 50%.

Следовательно, если вы претендуете на семейную ипотеку, вам стоит поторопиться. Существуют все основания полагать, что дни льготных программ подходят к концу.

Обычная процентная ставка на новостройки, не входящие в программы помощи, сейчас составляет от 23 до 26% годовых. Это, безусловно, впечатляющая сумма.

Для понимания ситуации представим: человек хочет купить квартиру за 5 миллионов рублей, у него есть первоначальный взнос 20%, и он берёт ипотеку на 20 лет под 25% годовых. Его ежемесячный платеж составит почти 84 тысячи рублей, а сумма процентов за весь срок ипотеки превысит 16 миллионов рублей.

Некоторые покупатели новостроек идут на подобные условия, рассчитывая на рефинансирование в будущем. Думаю, что такая возможность снизить процент будет, но важно осознавать, что высокие ставки будут оставаться в силе как минимум еще год.

Тем не менее, для большинства людей такие ежемесячные платежи являются непосильными. Поэтому застройщики совместно с банками стараются сделать приобретение новостройки более доступным для клиентов. Как? За счет субсидирования.

Смысл этой схемы заключается в том, что банк снижает процентную ставку по кредиту на 1, 2 или даже 3 года или на весь срок, а застройщик компенсирует ему эту разницу в виде субсидии.

Следует учитывать, что размер субсидии застройщик закладывает в стоимость квартиры, так что итоговая цена для покупателя может оказаться выше рыночной.

Размер субсидии зависит от условий снижения ставки. Существуют программы, когда банк снижает ставку на 5, 10 или 15% на весь срок кредита. Также есть варианты, при которых в течение первого года-два заемщик платит всего 5–7% или даже 1%, а затем процент становится рыночным. Иногда такая ипотека, несмотря на её удорожание, может оказаться единственным выходом из сложной ситуации.

В практике также встречались ситуации: человек покупал новостройку под 1% в период строительства, а после завершения возведения дома продавал свою квартиру и гасил значительную часть кредита. Разумеется, важно тщательно всё просчитать и оценить риски.

Тем не менее, нужно помнить, что:

• Если вы приобретаете новостройку по субсидированной ставке, особенно если цена значительно выше, вы, вероятно, будете владельцем этой квартиры не менее нескольких лет. Если вы решите продать жилье через год-два после покупки, то, скорее всего, понесете убытки;
• Не забывайте внимательно изучать условия договора! Очень важно четко знать, когда заканчивается сниженная ставка, и ежедневно следить за изменениями на рынке недвижимости, чтобы вовремя осуществить рефинансирование.

Также стоит учесть, что с января 2025 года подобные схемы по новым стандартам ипотечного кредитования будут запрещены.

Вторичка

На вторичном рынке также наблюдаются высокие базовые ставки, и ежемесячные платежи являются весьма тяжелым бременем. Поэтому квартиры на вторичном рынке чаще всего покупают с использованием следующих схем.

Обмен. Продажа своей квартиры с последующей покупкой другой — это классический вариант решения жилищных проблем на вторичном рынке. Вот несколько свежих примеров из нашей практики:

• Семья с тремя детьми долго жила в двухкомнатной квартире. Они решили переехать в трехкомнатную, но остаться в том же районе, чтобы сохранить доступ к школе, детскому саду и поликлинике. Они нашли отличный вариант, но им потребовалось еще 1,5 миллиона рублей. Вложили маткапитал, а 800 тысяч им пришлось взять в ипотеку, и ежемесячный платеж составил около 16 тысяч рублей. Семья уже переехала, и все счастливы. Они надеются в будущем рефинансировать кредит, и я абсолютно уверен, что так и будет;

• Одинокий мужчина решил переехать в другой район, так как год назад нашел новую работу, и теперь старательно искал жилье ближе к месту работы. Мы продали его однокомнатную квартиру в доме старой постройки и купили однокомнатную квартиру улучшенной планировки. Сделка оказалась весьма удачной: продали за хорошую цену, а у продавца удалось выторговать скидку, таким образом доплата составила всего 300 тысяч рублей.

Большинство сделок по обмену предполагает дополнительные выплаты. Для этого клиенты часто используют маткапитал, либо берут небольшую сумму в ипотеку. Да, процентная ставка может быть высокой, но если речь идет о сумме до миллиона рублей, месячные платежи становятся вполне посильными, и появляется надежда на рефинансирование даже через год-два.

Покупка ставки. Да, банки тоже предоставляют возможность снизить ставку на вторичном рынке. За это они требуют комиссии, которая варьируется в зависимости от суммы кредита и желаемой процентной ставки, и эта комиссия зачастую является значительной.

Логика схожа с подходом по субсидированной ставке на новостройки: хотя покупка квартиры обойдется дороже, ежемесячный платеж и общая переплата могут быть ниже. Иногда это имеет смысл, и для этого необходимо анализировать каждую конкретную ситуацию.

Переуступка ипотечного кредита. В Сбербанке сейчас снова запущена программа, по которой можно купить квартиру с остатком ипотеки по той ставке, по которой её оформлял продавец. Это отличное предложение с точки зрения выгодности.

На рынке существуют ипотечные квартиры, которые были приобретены людьми 3–4 года назад под 7–10% годовых; в нынешних условиях такие ставки выглядят совершенно неслыханно!

Тем не менее, таких сделок немного, поскольку они имеют свои ограничения:

• Ипотека предоставляется только на остаток долга, и остальная сумма должна быть оплачена продавцом наличными;
• В силу того, что это переуступка, покупатель должен быть одобрен только в Сбербанке;
• Покупатель принимает на себя все условия по существующей ипотеке: процентную ставку, сроки, размер платежа — и не может вносить изменения;
• Такого рода объекты недвижимости нужно буквально выискивать, так как некоторые продавцы могут не знать о программе и не указывать в объявлениях о возможности переуступки.

В общем, должно произойти много совпадений, чтобы сделка состоялась. Но в любом случае не стоит игнорировать эту возможность: возможно, вам удастся найти квартиру, которая вам понравится, и приобрести её по старой ставке — я от всей души надеюсь, что так и будет!

Материалы по теме

Теперь финансовый маркетплейс Банки.ру стал доступен и в мобильном приложении.

Установка приложения Банки.ру

Наведите камеру своего телефона на QR-код и перейдите по ссылке.

ООО ИА Банки.ру использует файлы cookie для повышения удобства пользователей и обеспечения необходимого уровня функциональности сайта и сервисов. Cookies — это небольшие файлы, которые содержат информацию о ваших настройках и предыдущих посещениях веб-сайта. Если вы предпочитаете не использовать файлы cookie, вы можете изменить настройки браузера. Условия использования смотрите здесь.

Свидетельство на товарный знак № 445945 от 18.10.2011 года.

* Данные основаны на исследованиях OMI (Online Market Intelligence) 2024 года, проведенных ООО Тибурон и АО ИОМ Анкетолог в 2023 году.

Способы накопить

Как накопить деньги на первоначальный взнос по ипотеке или приобретение жилья, если ваш бюджет очень ограничен? Вот несколько эффективных способов поиска лишних средств и их увеличения.

Планируйте бюджет

Где взять средства для накоплений, если у меня хватает только на самое необходимое? — это вполне разумный вопрос.

Для того чтобы разобраться в необходимости всех расходов и увидеть, куда на самом деле расходуются ваши деньги, помогает планирование бюджета.

Правила довольно просты:

1. Первым шагом будет составление списка всех своих доходов и расходов.

Желательно вести учет в течение нескольких месяцев, а лучше — на протяжении нескольких лет. Этот опыт позволит увидеть, на что именно вы тратите деньги, и выявить тенденции в тратах в зависимости от времени года.

Например, зимой ваши расходы на лекарства могут возрасти, а летом — затраты на бензин.

1. Далее, выпишите все обязательные расходы: на еду, жилищно-коммунальные услуги, аренду жилья, транспорт, лекарства, образование и пр.

Это те траты, которые вы обязаны осуществлять, от которых никуда не деться.

Сюда также могут входить различные развлечения, занятия спортом, покупка одежды. Отдельно можно выделить расходы на путешествия или иные значимые для вас статьи.

1. После этого подсчитайте, сколько остается свободных средств.

Часть из них следует направить на создание финансовой подушки безопасности, которая поможет вам в случае болезни, увольнения или в других неожиданных ситуациях.

1. Оставшуюся часть свободных средств отведите на накопления.

Когда у вас будет ясная картина ваших финансов, становится проще принимать решения о том, сколько вы можете сэкономить и откладывать, не выходя за рамки бюджета.

Деньги, как говорится, «пахнут». Именно так служебные собаки в аэропортах определяют людей, которые пытаются незаконно провозить большие суммы наличных.

Начните экономить

Я проанализировал свой бюджет, но свободных средств у меня все равно недостаточно.

Это довольно распространенная ситуация, и к ней нужно подходить конструктивно.

Обратите внимание на свои расходы; вероятно, среди них есть статьи, которые можно оптимизировать.

Например, ежедневные бизнес-ланчи по 500 рублей, кофе за 200 и такси несколько раз в неделю за 500 рублей.

Представьте, что ради мечты о новом жилье можно отказаться от кофе в кафе и использовать офисную кофемашину? Это позволит сэкономить 1000 рублей в неделю, а значит — 50 тысяч в год.

Те же 1000 рублей можно сэкономить на такси, а на бизнес-ланчах — еще 120 тысяч.

Итого на вашем счету остается 220 тысяч рублей — это прекрасное подспорье!

Маленькие необдуманные траты каждый день в итоге преобразуются в значительные суммы за год. Рекомендуем тщательно анализировать такие расходы, взвешивая на одной чаше весов удовольствие от них и с другой — перспективу переезда.

Вы можете заменить и другие привычки на более экономные. Например, если это позволяет ваше время, добирайтесь до работы пешком или на велосипеде. Вместо заказа еды из магазинов прогуляйтесь до ближайшего рынка. Готовьте для себя здоровую пищу сами и прекратите бездумно употреблять алкоголь.

Конечно, если экономить на всем, можно стать аскетом, которому ничего не приносит радости, даже возможность обретения нового дома.

Заключение

Накопить на квартиру — это задача не из простых.

• Установите ясную цель, определите нужную сумму и сроки её достижения;
• Найдите внутреннюю мотивацию;
• Рассчитайте бюджет, чтобы понять, где следует сократить расходы;
• Пересмотрите свои финансовые привычки;
• Ищите возможности для дополнительного дохода: налоговые вычеты, подработка, социальные пособия, монетизация увлечений;
• Копите разумно: открывайте накопительные вклады, используйте онлайн-копилки, инвестируйте часть средств.

Четкий план действий и дисциплина непременно помогут вам добиться желаемого результата!

Нехватка времени? Откройте для себя лучшие публикации о недвижимости в специальной подборке.

Подпишитесь на рассылку материалов о недвижимости. Получайте актуальные новости, полезные финансовые советы и реальные истории каждую неделю прямо на почту!

Хотите быть в курсе новых публикаций, не заходя на сайт?

Подписывайтесь на анонсы в Дзене и Телеграме.

Как купить квартиру без средств на первоначальный взнос

1. Материнский капитал или жилищный сертификат

Материнский капитал может быть использован как одна из частей бюджета при покупке жилья. Также для определенных категорий граждан — например, для жителей Крайнего Севера или сотрудников МВД и МЧС — предусмотрены жилищные сертификаты, которые также допустимо применять.

Однако есть свои нюансы: при использовании маткапитала детям выделяются доли, и при продаже жилья могут возникнуть определенные сложности. Например, необходимо получить разрешение на продажу в органах опеки и выделить доли детям в новом жилье.

2. Специальные программы банка

Некоторые банковские учреждения выдают ипотеку даже при недостаточной сумме на счете клиента.

Однако здесь существует нюанс: высокая процентная ставка на весь срок ипотеки влечет за собой значительную переплату по кредиту.

3. Потребительский кредит

Если перед оформлением ипотеки взять потребительский кредит, то эти средства можно использовать в качестве первоначального взноса.

• Стоит иметь в виду, что такие займы имеют высокие ставки, что прибавляет к общей переплате;
• Также немалые суммы могут потребоваться на полис страхования жизни. Если отказаться от него, то процентная ставка по кредиту может возрасти еще больше, либо вам может быть отказано в кредите;
• Необходимо одновременно выплачивать кредиты — и по потребительскому, и по ипотечному.

4. Завысить стоимость жилья

В заключительном договоре указывается цена, которая превышает реальную на 15–20%. При этом обе стороны сообщают в банк, что сумма была выплачена продавцу при подписании предварительного договора. Однако такая схема относится к мошенническим, что может породить определенные риски для продавца квартиры.

При обнаружении неправомерных действий сделка может быть признана недействительной, и деньги должны быть возвращены покупателю. В свою очередь, квартира вернется в собственность продавца, но не по той цене, за которую он фактически её продал, а по той, что указана в договоре — то есть завышенной на сумму первоначального взноса.

Чтобы уменьшить риск, покупатель может выдать расписку о разнице в завышенной стоимости, якобы эта сумма уже была передана им.

• Эта схема является мошеннической;
• Сделка может быть аннулирована;
• Большинство оценочных компаний не захотят рисковать своей репутацией, чтобы предоставить отчет, завысив реальную цену.

5. Заложить другую недвижимость

Залогом может выступать жилье, апартаменты или земельный участок.

Однако банк не примет в залог все объекты недвижимости.

Необходимо соблюдать следующие условия:

• В квартире или доме не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние;
• Сумма кредита должна составлять не более 60–70% от стоимости квартиры;
• Объект должен находиться в удовлетворительном состоянии, не быть ветхим или аварийным и подлежащим сносу.

На залоговый объект будет наложено обременение. Распоряжение им будет возможным лишь с определенными ограничениями. Например, проведение перепланировки или продажа недвижимости должны согласовываться с банком.

6. Совместная акция банка и застройщиков

Банки время от времени организуют партнерские программы с застройщиками, при которых первоначальный взнос за клиента вносит застройщик.

Почему не стоит бояться ипотеки

Если вы переживаете о том, что не сможете справиться с выплатой ипотеки, важно учесть несколько моментов:

• Вы можете продать квартиру в любой момент;
• Можно подать заявление в банк и попросить о кредитных каникулах;
• Есть возможность договориться о временном проживании у родственников, а свою квартиру сдать в аренду, чтобы арендные выплаты могли частично или полностью закрывать ипотечный долг;
• Вы можете рефинансировать ипотеку, получив более низкую процентную ставку и снизив размер ежемесячного платежа;
• Переплата по ипотечному кредиту действительно большая, однако и стоимость жилья, приобретенного по ипотеке, со временем тоже увеличится. Простое накопление не приблизит вас к цели, а лишь отдалит;
• Оформляя ипотеку, вы фиксируете стоимость жилья, и через несколько лет переплата по кредиту компенсируется выросшей ценой на недвижимость.

Чтобы сделать первый шаг на пути к своей мечте о квартире, свяжитесь с ипотечным брокером, который подскажет вам различные варианты приобретения и поможет рассчитать финансовую нагрузку. Собственное жильё, даже приобретенное в ипотеку, имеет несомненные преимущества в сравнении с арендной недвижимостью, так как это то, на что вы и ваши дети сможете опереться в будущем.